Massachsetts Law Links - Información Capítulo 40B

A diferencia de las compañías de desarrollo/construcción privadas que buscan ganacias y que proponen construir viviendas a tasas de mercado en Massachusetts, "las entidades públicas y las organizaciones de dividendos limitados o sin fines de lucro" que proponen construir "viviendas para ingresos bajos o moderados" están sujetas a la "zonificación asequible" bajo el Capítulo 40B de las Leyes Generales (GL por sus siglas en inglés). G.L. c. 40B, sec. 21 El capítulo 40B define las "viviendas para ingresos bajos o moderados" como viviendas "subsidiadas por el gobierno federal o estatal...." G.L. c. 40B, sec 20 Los ejemplos de programas de subsidio de viviendas accesibles de Massachussets que califican bajo el Capítulo 40B incluyen los programas Housing Starts y Affordable Housing Trust Fund que proporciona MassHousing, la agencia de financiamiento de vivienda del estado. Otros ejemplos de dichos programas de subsidio incluyen el Housing Development Support Program proporcionado por el Massachusetts Department of Housing and Community Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachussets), el Permanent Rental Financing Program provisto por la Massachusetts Housing Partnership Fund, y el Homeownership Development Program provisto por la Cape Cod Commission, como agente del Barnstable County HOME Consortium (Consorcio Barnstable County HOME). Cada uno de estos programas contiene los requisitos detallados de elegibilidad, incluyendo límites del margen de utilidad y niveles mínimos de asequibilidad para el proyecto. Por ejemplo el programa Housing Starts limita las ganacias del desarrollador/constructor sobre proyectos de viviendas para venta a veinte por ciento (20%) de los costos totales del proyecto, y requiere que un veinticinco por ciento (25%) de las casas sean vendidas a compradores que ganen no más de un ochenta por ciento (80%) del ingreso medio del área.

Bajo el Capítulo 40B, un desarrollador/constructor de viviendas asequibles que haya recibido una "carta de aprobación del sitio " que indique que el proyecto es elegible para dicho programa de subsidio, puede presentar tan solo una solicitud para obtener un "permiso global " a la Junta de Apelaciones de Zonificación (ZBA por sus iniciales en inglés), “en lugar de aplicaciones por separado a las juntas locales aplicables,” y la ZBA tendrá “la misma autoridad para emitir permisos o aprobaciones que cualquier junta local . . . que de otro modo intervendría respecto a dicha solicitud,” incluyendo la autoridad de poner condiciones respecto a “altura, plano del sitio, tamaño o forma, o materiales de construcción.” G.L. c. 40B, sec. 21 Además, la ZBA tendrá la autoridad de “anular requisitos y reglamentos locales que sean inconsistentes con las necesidades locales.” Hanover v. HAC, 363 Mass 339, 354 (1973). El estatuto define “consistente con las necesidades locales” como “razonable en vista de la necesidad regional de viviendas para ingresos bajos y moderados” y “la necesidad de proteger la salud o seguridad de los ocupantes o los residentes de la ciudad o pueblos, para promover un mejor desarrollo del sitio y de la construcción en relación con los alrededores, o para preservar espacios abiertos….” G.L. c. 40B, sec 20. De acuerdo al Tribunal, esta norma requiere que la ZBA “balancee la necesidad regional de viviendas para ingresos bajos y moderados contra cualquier objeción relacionada con los detalles del plan propuesto." Hanover v. HAC, 363 Mass. a 365. Respecto a cualquier condición que pudiera ser impuesta al permiso, la Corte también requiere que la ZBA determine si dichas condiciones harán el proyecto “antieconómico.” El estatuto define una condición “antieconómica” como, por ejemplo, aquella que imposibilite a una organización de dividendos limitados para obtener una “ganancia razonable.” G.L. c. 40B, sec. 20. De acuerdo a ello, una solicitud bajo el Capítulo 40B no debe ser negada (ya sea explícita o efectivamente mediante la imposición de condiciones que hagan el proyecto "antieconómico") a menos que no sea "consistente con las necesidades locales."

El Capítulo 40B también provee que un desarrollador/constructor pueda apelar al Comité de Apelaciones de Vivienda (HAC por sus iniciales en inglés) si la solicitud es negada u “otorgada con unas condiciones o requisitos que hagan la construcción u operación de dichas viviendas antieconómica.” G.L. c. 40B, sec. 22. De acuerdo a la Tribunal Judicial Supremo, el HAC estará a cargo de conducir una nueva revisión (de novo) de la evidencia y emitir su propia determinación de cómo se deben balancear los hechos del caso particular. Hanover v. HAC, 363 Mass. 369. El procedimiento ante el HAC es similar a un juicio civil, ver see 760 CMR 30.00 (y quedará a cargo de la ZBA probar la existencia de una objeción local válida de salud, seguridad, ambiental o de otro tipo en que se apoye el rechazo de una solicitud (o la imposición de condiciones “antieconómicas”) y que esa objeción es más importante que la necesidad de viviendas asequibles. 760 CMR 31.06(7) (Uno de los Criterios de Decisión del HAC). De acuerdo a los reglamentos del HAC, la importancia de la objeción local debe ser proporcional al grado en el que la salud y la seguridad “peligren,” el ambiente se “ponga en peligro,” o el diseño sea “seriamente deficiente” y el grado en el que los requisitos locales tengan una “relación directa y substancial” con la protección del punto particular. 760 CMR 31.07(2) (Otro de los criterios de decisión del HAC). Si el HAC no está de acuerdo con la decisión de la ZBA, el HAC está facultado para “anular esa decisión” o “modificar o remover” cualquier “condición antieconómica”, y dar instrucciones a la ZBA de emitir el permiso solicitado al solicitante. G.L. c. 40B, sec. 23.

Como el desarrollador/constructor tiene derecho a que la decisión de la ZBA sea revisada de nuevo por el HAC si se niega su solicitud, es importante que la ZBA pueda demostrar al HAC que cualquier condición que haya impuesto es de "buena fe," Como el desarrollador tiene derecho a que la decisión de la ZBA sea revisada de nuevo por el HAC si se niega su solicitud, es importante que la ZBA pueda demostrar al HAC que cualquier condición que haya impuesto es de "buena fe," Cooperative Alliance of Massachusetts vs. Taunton Zoning Board of Appeals, No. 90-05, slip op. at 8, n. 12 (Mass. Housing Appeals Committee, 2 de abril de 1992); que la Junta actuó "justa y razonablemente," MacGibbon vs. Board of Appeals of Duxbury, 356 Mass. 635, 638 (1970); y que hay una "justificación razonable de hecho y derecho " para cada condición, Peppercorn Village Realty Trust vs. Hopkigton Board of Appeals, No. 02-02 (Mass. Housing Appeals Committee, 26 de enero de 2004). Las "condiciones no relacionadas con las objeciones que puedan ser conocidas bajo el C. 40B, impuestas irrazonable o arbitrariamente, o basadas en fundamentos legalmente insostenibles no deben dejarse prevalecer," Archstone Communities Trust vs. Woburn Board of Appeals, No. 01-07, p. 20-21 (Mass. Housing Appeals Committee, 11 de junio de 2003); y las condiciones que estén “fundadas [únicamente] en consideraciones amplias del bienestar público en general” también están fuera de la autoridad de la ZBA. Middlesex & Boston St. Railway Co. v. Board of Aldermen of Newton, 371 Mass. 849, 857-858 (1977). Sin embargo, las condiciones de buena fe que tengan suficiente apoyo probatorio y que estén apropiadamente elaboradas para abocarse a objeciones locales específicas, deben ser confirmadas a menos que el desarrollador/constructor pueda demostrar que las condiciones hacen el proyecto "antieconómico."

"Como el HAC también tiene autoridad para decidir si cualquier condición impuesta por la ZBA hacen que el proyecto sea "antieconómico" y impidan al desarollador/constructor seguir adelante, también es competente ante la ZBA para poder refutar cualquier alegato de que el desarrollador/constructor no puede satisfacer las condiciones y aún así obtener una "ganancia razonable." En el caso reciente de Rising Tide Development, LLC vs . Lexington Board of Appeals, No. 03-05 (Mass. Housing Appeals Committee, June 14, 2005), el HAC explicó que el procedimiento apropiado para los desarrollos de viviendas para compra es efectuar un "análisis de Ganancias sobre Costos Totales (ROTC, por sus siglas en inglés)...."Sin embargo, también concedió que "no solo la proyección final de la ganancia total es un mero estimado, sino que además, casi todos los factores en los que se basan los cálculos son también estimados." Además, "diferentes peritos enfocan los matices del análisis de ganacias de maneras ligeramente distintas." Como resultado, el proceso de determinar si las condiciones hacen que un proyecto sea "antieconómico" está muy lejos de ser una ciencia exacta. Lo que es más importante son la credibilidad del perito que testifique por las partes y la solidez de los estados financieros proforma que las partes presenten como prueba en el juicio. Si el desarrollador/constructor puede convencer al HAC de que la ZBA ha rechazado efectivamente la solicitud a través de la imposición de condiciones que hacen "antieconómico" el seguir adelante, el HAC modificará o removerá las condiciones a menos que se relacionen con un problema local que sea tan serio como para pesar más que la necesidad regional de viviendas para personas de ingreso bajo y moderado.

Un ejemplo de las relativamente raras circunstancias en que la negativa de un permiso global se conformó porque la objeción local involucrada pesó más que la necesidad de viviendas asequibles se puede encontrar en el caso de Lexington Woods, LLC v. Waltham Board of Appeals, No 02-36 (Mass. Housing Appeals Committee, 1° de febrero de 2005). El desarrollador/constructor de Lexington Woods solicitó un permiso global para construir un desarrollo en condominio de 36 unidades en 6.6 acres de tierra en Waltham, Massachusetts. El acceso al sitio sería provisto únicamente por una calle larga y estrecha que saldría de la carretera principal y ascendería incrementando su inclinación hasta un 10% al aproximarse a la cima de la colina en que el sitio estaba ubicado (no habría un camino de acceso secundario). En el juicio, la ZBA presentó evidencia de que el diseño de la calle, y la falta de un camino de acceso secundario representaba problemas serios de salud y seguridad. Entre otras cosas, la presencia de "curvas reversas," que podrían causar que un motorista perdiera el control de su vehículo, y la falta de cualquier área "tangente" o recta entre las curvas, en la que un motorista pudiera intentar recuperar el control, podrían hacer que el camino fuera inseguro para los motoristas. Además, la calle podría quedar bloqueada, impidiendo que los vehículos de emergencia pudieran entrar a la propiedad. Después de revisar la evidencia, el HAC convino en que estos problemas de salud y seguridad eran más importante que la necesidad regional de viviendas asequibles y confirmó la negativa de la Junta del permiso global.

Como la autoridad de la ZBA bajo el Capítulo 40B está limitada de este modo, la ZBA, debe trabajar con el desarrollador/constructor de vivienda asequible para crear condiciones que se aboquen a los problemas locales pero no hagan el proyecto "antieconómico." En cierto sentido, las condiciones funcionan como requisitos de zonificación individualizados que son aplicables únicamente al proyecto involucrado en la solicitud. La "Zonificación asequible" bajo el Capítulo 40B es una zonificación flexible que se aboca a las necesidades locales de manera efectiva en costos. El estatuto requiere que la vivienda sea asequible y, en cierta manera, requiere que la zonificación sea asequible también.




ZONIFICACIÓN ASEQUIBLES BAJO EL CAPÍTULO 40B A diferencia de las compañías de desarrollo/construcción privadas que buscan ganacias y que proponen construir viviendas a tasas de mercado en Massachusetts, "las entidades públicas y las organizaciones de dividendos limitados o sin fines de lucro" que proponen construir "viviendas para ingresos bajos o moderados" están sujetas a la "zonificación asequible" bajo el Capítulo 40B de las Leyes Generales (GL por sus siglas en inglés). G.L. c. 40B, sec. 21 El capítulo 40B define las "viviendas para ingresos bajos o moderados" como viviendas "subsidiadas por el gobierno federal o estatal...." G.L. c. 40B, sec 20 Los ejemplos de programas de subsidio de viviendas accesibles de Massachussets que califican bajo el Capítulo 40B incluyen los programas Housing Starts y Affordable Housing Trust Fund que proporciona MassHousing, la agencia de financiamiento de vivienda del estado. Otros ejemplos de dichos programas de subsidio incluyen el Housing Development Support Program proporcionado por el Massachusetts Department of Housing and Community Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachussets), el Permanent Rental Financing Program provisto por la Massachusetts Housing Partnership Fund, y el Homeownership Development Program provisto por la Cape Cod Commission, como agente del Barnstable County HOME Consortium (Consorcio Barnstable County HOME). Cada uno de estos programas contiene los requisitos detallados de elegibilidad, incluyendo límites del margen de utilidad y niveles mínimos de asequibilidad para el proyecto. Por ejemplo el programa Housing Starts limita las ganacias del desarrollador/constructor sobre proyectos de viviendas para venta a veinte por ciento (20%) de los costos totales del proyecto, y requiere que un veinticinco por ciento (25%) de las casas sean vendidas a compradores que ganen no más de un ochenta por ciento (80%) del ingreso medio del área. Bajo el Capítulo 40B, un desarrollador/constructor de viviendas asequibles que haya recibido una "carta de aprobación del sitio " que indique que el proyecto es elegible para dicho programa de subsidio, puede presentar tan solo una solicitud para obtener un "permiso global " a la Junta de Apelaciones de Zonificación (ZBA por sus iniciales en inglés), “en lugar de aplicaciones por separado a las juntas locales aplicables,” y la ZBA tendrá “la misma autoridad para emitir permisos o aprobaciones que cualquier junta local . . . que de otro modo intervendría respecto a dicha solicitud,” incluyendo la autoridad de poner condiciones respecto a “altura, plano del sitio, tamaño o forma, o materiales de construcción.” G.L. c. 40B, sec. 21 Además, la ZBA tendrá la autoridad de “anular requisitos y reglamentos locales que sean inconsistentes con las necesidades locales.” Hanover v. HAC, 363 Mass 339, 354 (1973). El estatuto define “consistente con las necesidades locales” como “razonable en vista de la necesidad regional de viviendas para ingresos bajos y moderados” y “la necesidad de proteger la salud o seguridad de los ocupantes o los residentes de la ciudad o pueblos, para promover un mejor desarrollo del sitio y de la construcción en relación con los alrededores, o para preservar espacios abiertos….” G.L. c. 40B, sec 20. De acuerdo al Tribunal, esta norma requiere que la ZBA “balancee la necesidad regional de viviendas para ingresos bajos y moderados contra cualquier objeción relacionada con los detalles del plan propuesto." Hanover v. HAC, 363 Mass. a 365. Respecto a cualquier condición que pudiera ser impuesta al permiso, la Corte también requiere que la ZBA determine si dichas condiciones harán el proyecto “antieconómico.” El estatuto define una condición “antieconómica” como, por ejemplo, aquella que imposibilite a una organización de dividendos limitados para obtener una “ganancia razonable.” G.L. c. 40B, sec. 20. De acuerdo a ello, una solicitud bajo el Capítulo 40B no debe ser negada (ya sea explícita o efectivamente mediante la imposición de condiciones que hagan el proyecto "antieconómico") a menos que no sea "consistente con las necesidades locales." El Capítulo 40B también provee que un desarrollador/constructor pueda apelar al Comité de Apelaciones de Vivienda (HAC por sus iniciales en inglés) si la solicitud es negada u “otorgada con unas condiciones o requisitos que hagan la construcción u operación de dichas viviendas antieconómica.” G.L. c. 40B, sec. 22. De acuerdo a la Tribunal Judicial Supremo, el HAC estará a cargo de conducir una nueva revisión (de novo) de la evidencia y emitir su propia determinación de cómo se deben balancear los hechos del caso particular. Hanover v. HAC, 363 Mass. 369. El procedimiento ante el HAC es similar a un juicio civil, ver see 760 CMR 30.00 (y quedará a cargo de la ZBA probar la existencia de una objeción local válida de salud, seguridad, ambiental o de otro tipo en que se apoye el rechazo de una solicitud (o la imposición de condiciones “antieconómicas”) y que esa objeción es más importante que la necesidad de viviendas asequibles. 760 CMR 31.06(7) (Uno de los Criterios de Decisión del HAC). De acuerdo a los reglamentos del HAC, la importancia de la objeción local debe ser proporcional al grado en el que la salud y la seguridad “peligren,” el ambiente se “ponga en peligro,” o el diseño sea “seriamente deficiente” y el grado en el que los requisitos locales tengan una “relación directa y substancial” con la protección del punto particular. 760 CMR 31.07(2) (Otro de los criterios de decisión del HAC). Si el HAC no está de acuerdo con la decisión de la ZBA, el HAC está facultado para “anular esa decisión” o “modificar o remover” cualquier “condición antieconómica”, y dar instrucciones a la ZBA de emitir el permiso solicitado al solicitante. G.L. c. 40B, sec. 23. Como el desarrollador/constructor tiene derecho a que la decisión de la ZBA sea revisada de nuevo por el HAC si se niega su solicitud, es importante que la ZBA pueda demostrar al HAC que cualquier condición que haya impuesto es de "buena fe," Como el desarrollador tiene derecho a que la decisión de la ZBA sea revisada de nuevo por el HAC si se niega su solicitud, es importante que la ZBA pueda demostrar al HAC que cualquier condición que haya impuesto es de "buena fe," Cooperative Alliance of Massachusetts vs. Taunton Zoning Board of Appeals, No. 90-05, slip op. at 8, n. 12 (Mass. Housing Appeals Committee, 2 de abril de 1992); que la Junta actuó "justa y razonablemente," MacGibbon vs. Board of Appeals of Duxbury, 356 Mass. 635, 638 (1970); y que hay una "justificación razonable de hecho y derecho " para cada condición, Peppercorn Village Realty Trust vs. Hopkigton Board of Appeals, No. 02-02 (Mass. Housing Appeals Committee, 26 de enero de 2004). Las "condiciones no relacionadas con las objeciones que puedan ser conocidas bajo el C. 40B, impuestas irrazonable o arbitrariamente, o basadas en fundamentos legalmente insostenibles no deben dejarse prevalecer," Archstone Communities Trust vs. Woburn Board of Appeals, No. 01-07, p. 20-21 (Mass. Housing Appeals Committee, 11 de junio de 2003); y las condiciones que estén “fundadas [únicamente] en consideraciones amplias del bienestar público en general” también están fuera de la autoridad de la ZBA. Middlesex & Boston St. Railway Co. v. Board of Aldermen of Newton, 371 Mass. 849, 857-858 (1977). Sin embargo, las condiciones de buena fe que tengan suficiente apoyo probatorio y que estén apropiadamente elaboradas para abocarse a objeciones locales específicas, deben ser confirmadas a menos que el desarrollador/constructor pueda demostrar que las condiciones hacen el proyecto "antieconómico." "Como el HAC también tiene autoridad para decidir si cualquier condición impuesta por la ZBA hacen que el proyecto sea "antieconómico" y impidan al desarollador/constructor seguir adelante, también es competente ante la ZBA para poder refutar cualquier alegato de que el desarrollador/constructor no puede satisfacer las condiciones y aún así obtener una "ganancia razonable." En el caso reciente de Rising Tide Development, LLC vs . Lexington Board of Appeals, No. 03-05 (Mass. Housing Appeals Committee, June 14, 2005), el HAC explicó que el procedimiento apropiado para los desarrollos de viviendas para compra es efectuar un "análisis de Ganancias sobre Costos Totales (ROTC, por sus siglas en inglés)...."Sin embargo, también concedió que "no solo la proyección final de la ganancia total es un mero estimado, sino que además, casi todos los factores en los que se basan los cálculos son también estimados." Además, "diferentes peritos enfocan los matices del análisis de ganacias de maneras ligeramente distintas." Como resultado, el proceso de determinar si las condiciones hacen que un proyecto sea "antieconómico" está muy lejos de ser una ciencia exacta. Lo que es más importante son la credibilidad del perito que testifique por las partes y la solidez de los estados financieros proforma que las partes presenten como prueba en el juicio. Si el desarrollador/constructor puede convencer al HAC de que la ZBA ha rechazado efectivamente la solicitud a través de la imposición de condiciones que hacen "antieconómico" el seguir adelante, el HAC modificará o removerá las condiciones a menos que se relacionen con un problema local que sea tan serio como para pesar más que la necesidad regional de viviendas para personas de ingreso bajo y moderado. Un ejemplo de las relativamente raras circunstancias en que la negativa de un permiso global se conformó porque la objeción local involucrada pesó más que la necesidad de viviendas asequibles se puede encontrar en el caso de Lexington Woods, LLC v. Waltham Board of Appeals, No 02-36 (Mass. Housing Appeals Committee, 1° de febrero de 2005). El desarrollador/constructor de Lexington Woods solicitó un permiso global para construir un desarrollo en condominio de 36 unidades en 6.6 acres de tierra en Waltham, Massachusetts. El acceso al sitio sería provisto únicamente por una calle larga y estrecha que saldría de la carretera principal y ascendería incrementando su inclinación hasta un 10% al aproximarse a la cima de la colina en que el sitio estaba ubicado (no habría un camino de acceso secundario). En el juicio, la ZBA presentó evidencia de que el diseño de la calle, y la falta de un camino de acceso secundario representaba problemas serios de salud y seguridad. Entre otras cosas, la presencia de "curvas reversas," que podrían causar que un motorista perdiera el control de su vehículo, y la falta de cualquier área "tangente" o recta entre las curvas, en la que un motorista pudiera intentar recuperar el control, podrían hacer que el camino fuera inseguro para los motoristas. Además, la calle podría quedar bloqueada, impidiendo que los vehículos de emergencia pudieran entrar a la propiedad. Después de revisar la evidencia, el HAC convino en que estos problemas de salud y seguridad eran más importante que la necesidad regional de viviendas asequibles y confirmó la negativa de la Junta del permiso global. Como la autoridad de la ZBA bajo el Capítulo 40B está limitada de este modo, la ZBA, debe trabajar con el desarrollador/constructor de vivienda asequible para crear condiciones que se aboquen a los problemas locales pero no hagan el proyecto "antieconómico." En cierto sentido, las condiciones funcionan como requisitos de zonificación individualizados que son aplicables únicamente al proyecto involucrado en la solicitud. La "Zonificación asequible" bajo el Capítulo 40B es una zonificación flexible que se aboca a las necesidades locales de manera efectiva en costos. El estatuto requiere que la vivienda sea asequible y, en cierta manera, requiere que la zonificación sea asequible también.

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