PMF DEL COMPRADOR DE CASA

1.    ¿Por qué debo contratar a un abogado para la compra de mi casa?

        Probablemente su hogar es el activo más valioso que posee; un abogado puede ayudar para asegurar que sus intereses en ese activo sean protegidos de forma adecuada. Antes de que firme una oferta de compra, debe pedir a un abogado que revise detalladamente dicha oferta. Entre otras cosas, su abogado debe asegurar que se haya agregado cualquier contingencia (por ejemplo, una inspección o financiamiento de emergencia). Así, su abogado puede negociar y prepararle el borrador de un convenio de compra-venta adecuado para usted. Es muy probable que cuando firme ese documento le pidan que realice un depósito significativo; una de las cosas que puede hacer el abogado es ayudarlo para que usted no corra el riesgo de perder el dinero del depósito en caso de que la transacción no se lleve a cabo. Finalmente, su abogado también lo puede auxiliar durante el cierre al revisar las cláusulas y los términos del convenio y los documentos del préstamo asegurándose de que no haya un sobrecargo y su préstamo se encuentre dentro de los términos que le fueron prometidos, así como también dar respuesta a cualquier pregunta o inquietud por parte de usted, comprobar que recibe su título de propiedad en tal forma que proteja óptimamente sus intereses y hacer un seguimiento para asegurar que se registre la liberación de cualquier hipoteca previa después del cierre.

2.    ¿Debo obtener el préstamo de un banco para la hipoteca o de un corredor de hipotecas?

        La decisión de usar un banco o un corredor para la hipoteca depende de las circunstancias de su situación y usted debe decidir. Recuerde que un corredor de hipotecas es un intermediario, no es un banco. Un corredor de hipotecas lo ayuda a encontrar un banco que le concederá el préstamo bajo los términos que usted desee. Si decide no contactar directamente a un banco, sino que toma la opción de un corredor de hipotecas, debe considerar tomar unos pasos adicionales que lo ayuden a proteger sus intereses. Si solicita un préstamo por teléfono, asegúrese de obtener por escrito los ofrecimientos que le haya hecho el corredor, así como toda la información que él o ella le haya proporcionado. La Ley de Massachusetts requiere que los corredores de hipotecas entreguen a sus clientes un formato detallado que explique quién es el corredor, los honorarios que pretende cobrar y los términos del préstamo que ha sido solicitado. 940 CMR 8.00 Si usted negocia con un corredor de hipotecas, asegúrese de que le entregue el formato requerido y compruebe que está totalmente completo. Además, insista invariablemente una carta compromiso y un “Estimado de Buena Fe” de los cargos de la liquidación que le solicitarán pagar antes de la contingencia de la hipoteca cuando expire su convenio de compra y venta.

3.    ¿Cuáles son los programas (gubernamentales u otros)disponibles para financiar la compra de una vivienda para los compradores de bajos ingresos?

        Existen en Massachusetts un amplio número de programas de préstamos que pueden ayudar en el financiamiento a los compradores de casa de bajos y moderados ingresos para que puedan comprar una vivienda. Por ejemplo, MassHousing, la agencia de financiamiento de vivienda del estado que tiene un programa para brindar financiamiento llamada MassAdvantage; y el Massachusetts Housing Partnership Fund (Fondo de la Sociedad para la Vivienda de Massachussets) tiene un programa similar llamado Soft Second.  Estos dos programas están disponibles en los bancos privados, como el Banco TD Banknorth.  Para obtener más información sobres estos programas y algunos otros, puede usted visitar el sitio en la red del Massachusetts Department of Housing and Community Development , (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachussets), o puede contactar una agencia local en su área como South Shore Housing, la Plymouth Redevelopment Authority, , el Programa de Vivienda Asequible de la Cape Cod Commission, o la Housing Assistance Corporation en Cape Cod.  En caso de que usted no tenga suficiente ingresos para calificar en cualquiera de estas opciones de préstamo, otra opción podría ser contactar una afiliada local de Habitat for Humanity como Habitat for Humanity of Greater Plymouth para ver si es elegible para la adquisición de una vivienda de esta organización.  

4.    ¿Cuáles son los documentos que debe entregar al abogado del banco antes del cierre?

        Generalmente, el abogado del banco le enviará una carta en la que detalla todos los documentos y la información necesaria para que usted cierre el préstamo. Si está comprando una casa, el abogado necesitará una copia del convenio de compra-venta entre otras cosas. También le pedirá que obtenga un seguro por riesgos para la propiedad y le entregará una copia del expediente que incluya el banco como acreedor hipotecario y beneficiario del pago por pérdida, así como un recibo confirmando que el seguro ha sido prepagado por un año. Entre más rápido le entregue al abogado los documentos y la información solicitada, será más breve que ella o él esté listo(a) para cerrar el préstamo, así es que no se demore en dar respuesta a esa carta inicial.

5.    ¿Qué es lo que hace el abogado del banco antes del cierre?

        Antes del cierre, el abogado del banco examinará detalladamente el título de propiedad. Entre otras cosas, él o ella confirmará que el vendedor realmente tiene el título y determinará si existen gravámenes o alguna hipoteca que pueda afectar o impedir la emisión de las escrituras. Por ejemplo, si el vendedor tiene una hipoteca pendiente sobre la propiedad, el abogado solicitará al vendedor un formato de autorización y obtendrá una carta de extinción del banco en la que indica el monto necesario para liquidar el préstamo y obtener la liberación de la hipoteca. Además de revisar el título de propiedad, el abogado del banco también se encargará de obtener un certificado de retención municipal de la ciudad o pueblo para confirmar que se han pagado los impuestos de la propiedad, o si existen impuestos vencidos y pendientes de pago y el monto que debe obtenerse del vendedor para actualizar el pago de los impuestos. El abogado también obtendrá un plano de la propiedad para comprobar que esté ubicada apropiadamente en el lote aplicable. Y por último, contactará al vendedor para solicitar un certificado de detectores de humo, que establezca que funcionan adecuadamente, el certificado 6(d) que comprueba que los honorarios del condominio han sido cubiertos y/o, si aplica, el certificado V de Propiedad que confirma que el sistema séptico funciona correctamente.

6.    ¿Cuáles son los documentos que debo obtener del banco antes del cierre?

        Usted debe obtener del abogado del banco una Declaración de la Transacción HUD-1 (HUD-1 Settlement Statement)el día anterior al cierre y es muy importante que revise si hay errores en esta Declaración. Este formato consiste de dos páginas, la primera detalla los términos entre el comprador y el vendedor, incluyendo el precio de la compra y cualquier otro cargo adicional para el comprador, como las ganancias del préstamo más cualquier depósito menos cualquier cargo adicional para el vendedor. También aparecerá en esta página cualquier impuesto que le corresponda por concepto de agua o alcantarillado. La segunda página detalla los pagos de terceros que se cargan al comprador y al vendedor, incluyendo la comisión del corredor, los cargos del banco, los honorarios del abogado, las primas de las pólizas de seguro y cualquier otro cargo en el que se incurrirá por el registro de titulos. En caso de que el comprador deba llevar dinero al cierre, esta página también indicará la cantidad establecida en el formato HUD-1 y el monto neto que será pagado al vendedor tambien estará indicado.  

7.    ¿Por qué debo comprar una póliza de seguro sobre el título de propiedad?

        Normalmente, el banco compra una póliza de seguro sobre el título de propiedad que protege al banco por el importe de la hipoteca, sin embargo esa póliza no cubre al propietario por el valor de la propiedad. Una póliza del propietario es un convenio separado que puede ser adquirido con el abogado del banco con un costo adicional. Esta póliza brinda protección contra pérdidas que podrían resultar de los defectos en el título de la propiedad o de errores incurridos en la búsqueda del título. Los tipos de riesgos que normalmente están cubiertos incluyen los que se relacionan con titulos extraviados o falsificados, herederos ocultos, titulos ejecutados por incompetentes, gravámenes no presentados, titulos indexados incorrectamente, o titulos hechos por menores de edad. También puede solicitar cobertura adicional bajo solicitud.  

8.    ¿Por qué las parejas casadas deben tener título como residentes totales (tenants by the entirety)?

        Una tenencia por la totalidad es similar a una tenencia en conjunto en el que ambos ocupantes tienen derechos de supervivencia (o sea, si una persona fallece, sus intereses en la propiedad pasan a la otra persona), pero un ocupante por la totalidad también incluye protección adicional que solamente está disponible para las parejas casadas. Si el acreedor de cualquiera de los cónyuges confiere la propiedad, no podrá venderla mientras que uno de los cónyuges la ocupe como su residencia principal. Por lo tanto, el cónyuge no deudor estará a salvo de perder la vivienda durante ese período. 

9.    ¿Por qué debo declarar una residencia patrimonio familiar (Homestead)si es mi domicilio principal?

        Si usted poseerá la vivienda como su residencia principal, el declarar un patrimonio familiar en la propiedad le permitirá proteger hasta $500,000.00 Dólares de su capital en la propiedad contra los acreedores y una venta forzada. Puede obtener el formulario necesario en las oficinas locales de registro de titulos (o puede hacerlo en línea en el sitio de registro de la red) y es muy sencillo llenar. Hay un cargo relativamente pequeño en la presentación por la cantidad de $35,000 Dólares que le serán cargados cuando la presente en la oficina para su inscripción.  

10.    ¿Qué y quienes debo llevar conmigo al cierre?

         Obviamente que deberán acudir al cierre aquellas personas que firmarán los documentos del préstamo, a menos que hayan ejecutado un poder notarial que ha sido revisado y aceptado por el abogado del banco. Cada uno de estos individuos también debe llevar múltiples opciones de identificación, que puede ser una licencia de manejo y/o pasaporte, acta de nacimiento u otra identificación oficial. Adicionalmente, si la Declaración de la Transacción (Settlement Statement) indica que tendrá que llevar fondos adicionales al cierre, ese monto debe ser presentado en un cheque certificado o un cheque de banco y también es aconsejable que lleve su chequera por cualquier cargo adicional que pueda surgir.

11.    ¿Qué documentos me pedirán firmar en el cierre?

        Además de la Declaración de la Transacción HUD-1, hay varios documentos del préstamo que le solicitarán revisar y firmar en el cierre. El Pagaré (Promissory Note) contiene su promesa de pago del préstamo. Cuando lo lea, asegúrese de que el saldo principal, los términos, la tasa y los montos de pago mensual estén correctos. En la Hipoteca (Mortgage), usted transfiere la propiedad al banco como garantía del préstamo; también puede haber una o más cláusulas adicionales que aplican a su situación específica. El acreedor debe proporcionarle una declaración de Veracidad en Préstamos (Truth in Lending statement), la cual le proporciona la Tasa del Porcentaje Anual para su préstamo. Este es el costo del préstamo en términos de porcentaje que considera varios cargos del préstamo de los cuales el interés es solo uno. En caso de un refinanciamiento, el acreedor debe notificarle de su Derecho a Cancelar (Right to Cancel) el préstamo (la ley le permite cancelar hasta la media noche del tercer día hábil después del cierre). También hay varios documentos que necesitará revisar y firmar, incluyendo una cuenta de depósito en garantía (escrow account), la solicitud de préstamo escrita a máquina, la carta del primer pago, el convenio de cumplimiento y corrección y el formulario W-9 (identificación de contribuyente de impuestos). Adicionalmente, se requiere a los vendedores en Massachussets informar abiertamente a los compradores si existe en la propiedad algún aislante de espuma de urea-formaldehído, se requiere que los compradores certifiquen que realizarán una inspección de la existencia de pintura con plomo si habitarán en la vivienda infantes menores de seis años; tanto el comprador como el vendedor tienen que certificar que se hayan instalado detectores de humo en la propiedad y, en las transacciones de compra, los abogados del cierre deben certificar el título de la propiedad (o sea, revelar cualquier excepción y gravamen de las escrituras) a el comprador y el banco que provee el financiamiento para la compra. No se apresure, tome todo el tiempo necesario en revisar todos estos documentos, pida respuesta a todas las dudas que tenga y asegúrese de entender totalmente lo que va a firmar. Además, asegúrese de obtener una copia de todo lo que firma (deben entregarle copias sin firma durante el cierre o copias de los documentos firmados posteriormente).

12.    ¿Qué documentos debo recibir después del cierre?

        Después del cierre, la oficina de registro debe enviarle el titulo de su propiedad. Si usted no recibió una copia de los documentos del préstamo durante el cierre, debe recibirla por correo en breve. Por último, si usted solicitó una póliza de seguro sobre el título del propietario, su póliza también deberá ser enviada poco después del cierre.